土地購入で不動産屋に聞くことまとめ！失敗しない質問術と注意点を解説

こんにちは。家を建てる.com、運営者の「北条」です。

土地の購入は多くの人にとって人生で一番大きな買い物であり、同時に一番リスクの高い決断といえるかもしれません。理想の家を建てるために不動産屋への質問リストや注意点を探している方も多いのではないでしょうか？

ネット上には「メールで聞けるリスト」や「電話での確認事項」といった情報は溢れていますが、本当に知りたいのは「後で後悔しないための核心を突く質問」だと思います。

売主や仲介業者は不動産のプロですが、必ずしも私たちの味方とは限りません。彼らの目的は「成約」にあり、ネガティブな情報を積極的に開示しないケースもゼロではないからです。

だからこそ、情報の非対称性を埋めるために、私たち自身が賢い「調査官」になり、見えないリスクを炙り出す必要があります。

この記事では、中古物件や新築用地を問わず、プロと対等に渡り合い資産価値を守るための具体的な質問戦略をお伝えします。

土地購入時に不動産屋に聞くこと：境界と法的制限

土地の価値は目に見える広さや形状だけで決まるものではありません。むしろ、目に見えにくい「権利の範囲」や「法的な制限」こそが、将来の資産価値やご近所トラブルを左右する重要な要素です。ここでは不動産屋に対して曖昧にしてはいけない、権利と法律に関する核心的な質問ポイントについて解説します。

境界杭の確認と越境トラブルのリスク

土地を見学する際、まず最初に確認すべきは「ここからここまでが自分の土地だ」という境界が明確かどうかです。これは基本中の基本ですが、実は最もトラブルになりやすいポイントでもあります。

不動産屋に対しては、単に「境界は大丈夫ですか？」と聞くのではなく、「境界杭は全ての点において明示されていますか？それともこれから復元する予定ですか？」と具体的に尋ねてください。

特に注意が必要なのは、古い市街地や相続が繰り返された土地です。こうした土地では長年の間にブロック塀や生垣が作り替えられ、実際の「公図上の境界（筆界）」と、現在塀が建っている位置（所有権界）がズレているケースが散見されます。

「現況有姿（現状のまま）」での引き渡し条件であっても、境界が不明確なままでの購入は絶対に避けるべきです。

もし境界が曖昧なまま購入してしまうと、将来いざ家を建てようとした時に「隣の家の塀が邪魔で設計通りの家が建たない」といった事態に陥ったり、将来的に売却する際に隣地所有者と揉めて売るに売れなくなったりするリスクがあります。

また、境界が確定していない土地は金融機関からの評価も低くなり、住宅ローンの審査で不利になることもあるのです。

不動産屋には「確定測量は完了していますか？隣地所有者全員からの『境界確認書（筆界確認書）』は取得済みですか？」と確認し、契約前に必ず現地で境界杭（コンクリート杭や金属プレートなど）を一つひとつ指差し確認しましょう。

「後で測量しますから大丈夫ですよ」という言葉を鵜呑みにせず、自分の目で確認することが資産防衛の第一歩です。

用途地域やセットバック等の注意点

「家を建てたい」と思って買った土地が、実は法的に厳しい制限がかかっていて希望のプランが入らなかった、という失敗は絶対に避けなければなりません。日本の土地は都市計画法によって色分けされており、そのルールに従ってしか建物を建てることができないからです。

不動産屋には「用途地域は何ですか？将来、隣にマンションや工場が建つ可能性はありますか？」と必ず確認しましょう。

例えば、「第一種低層住居専用地域」であれば、高い建物が建てられないため日当たりや静穏な環境が守られますが、その反面、コンビニやスーパーが近くにできないという不便さもあります。

逆に「準工業地域」などは、規制が緩く自由度は高いですが、将来隣にパチンコ店や工場が建設されるリスクを甘受しなければなりません。

また、絶対に確認すべきなのが「接道義務」と「セットバック」です。建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと家を建てられません。前面道路の幅が4メートル未満の場合、道路中心線から2メートル後退した位置まで敷地を道路として提供する「セットバック」が必要になります。

このセットバック部分は、自分の土地であっても塀や門扉を設置できないだけでなく、建ぺい率や容積率の計算対象面積からも除外されます。

例えば100平米の土地でも、セットバックで10平米削られれば、90平米を基準に建物の大きさが制限されることになります。不動産屋には「セットバック後の有効敷地面積は正確に何平米になりますか？」と聞き、その面積で実際に希望する間取りが入るのかをシミュレーションしておくことが重要です。

地盤の履歴確認と改良工事の必要性

土地購入の予算オーバーの主犯格とも言えるのが、購入後に発覚する「地盤改良費用」です。見栄えの良い更地であっても地中がどうなっているかは見た目では分かりません。

一般的に地盤調査は契約後、建物の配置が決まってから行われることが多いため、契約前の段階ではリスクを予測し、予算取りをしておく必要があります。

不動産屋に「この土地の過去の地目（利用状況）は何でしたか？」と聞いてみましょう。古地図などを調べてもらうと、過去に「田」「沼」「谷」「池」といった水に関連する場所だったことが判明する場合があります。こうした土地は地盤が軟弱である可能性が高く、地盤改良工事が必要になる確率が跳ね上がります。

また、「近隣で地盤改良工事を行っている事例は多いですか？その場合、どのような工法（表層改良、柱状改良、鋼管杭など）が一般的ですか？」と聞くことで、エリア全体の傾向を掴むことができます。

軟弱地盤の場合、建物を支えるために地中に杭を打つなどの工事が必要となり、その費用は安くても数十万円、深さや工法によっては100万円〜200万円単位の出費になることもあります。

さらに、以前に建物が建っていた土地の場合、解体工事の際に基礎のコンクリート片（ガラ）や浄化槽などが地中に残置されているケースもあります。これらが見つかると撤去費用がかかるため、地盤の固さだけでなく「地中埋設物」のリスクについても担当者に確認を入れておくことが賢明です。

水道管引き込みとライフライン費用

「水道なんて通っていて当たり前」と思っていませんか？実はここにも大きな落とし穴があり、数百万円単位のコスト差が生まれる可能性があります。特に古い住宅地や長期間更地だった場所では注意が必要です。

まず確認すべきは水道管の口径です。古い住宅では13mmという細い管が引き込まれていることが多いですが、現在の生活様式（キッチン、お風呂、トイレ、食洗機などの同時使用）では水圧不足になるため、20mm以上の口径が標準です。この場合、13mmから20mmへの「口径変更工事」が必要になります。

必ず「水道の引込管の口径は何ミリですか？引き込み直しが必要な場合、道路掘削費用や分担金（加入金）はいくらですか？」と確認してください。

もし前面道路に本管が入っていなかったり、本管が道路の反対側にあったりする場合、道路を掘り返して引き込む工事費が高額になります。特に前面道路が県道や国道で舗装が厚い場合、復旧費用だけで100万円近くかかることも珍しくありません。

私道負担と通行掘削承諾書の有無

前面道路が公道ではなく「私道」の場合、権利関係は複雑になり、将来のトラブルリスクが高まります。私道とは個人や法人が所有している道路のことです。

私道に面した土地で家を建てる際や、水道・ガスの引き込み工事で道路を掘る際には、原則として私道の所有者から許可をもらう必要があります。

不動産屋が「近所の人はみんな使っているから大丈夫ですよ」と楽観的に言っても、決して安心はできません。口約束は代替わりした途端に反故にされる可能性があるからです。

必ず「私道所有者から『通行掘削承諾書』は取得できていますか？その内容は将来の第三者（次の購入者）にも継承されますか？」と書面での確約があるかを確認しましょう。

この承諾書がないと最悪の場合、ライフラインの工事を拒否されたり、工事のたびに法外な「ハンコ代（承諾料）」を要求されたりするトラブルに発展しかねません。

また、多くの金融機関では、私道に面した土地の住宅ローン審査において、この「通行掘削承諾書」の提出を融資の必須条件としています。つまり、承諾書がない土地は現金でしか買えない（＝資産価値が著しく低い）土地ということになります。私道持分の有無と合わせて、徹底的に確認すべき重要事項です。

土地購入時に不動産屋に聞くこと：環境調査と契約戦略

物理的な条件の次は、生活の質に直結する「環境」と、万が一の事態に備える「契約条件」についてです。販売図面には載っていない、見えないリスクを炙り出すための質問と、自分を守るための交渉術について解説します。

ハザードマップと災害リスクの検証

近年、豪雨災害が激甚化しており、土地購入における災害リスクの確認は、もはやマナーではなく「生存戦略」と言っても過言ではありません。

重要事項説明でもハザードマップの説明はありますが、それだけでは不十分です。「ハザードマップでの指定状況を詳細に教えてください」と聞くだけでなく、「過去に近隣で浸水被害や土砂崩れが発生した記録はありますか？」と具体的な履歴も尋ねましょう。

特に注意したいのが「内水氾濫（ないすいはんらん）」です。これは大きな川が近くになくても、下水道の排水能力を超えた雨水が行き場を失い、マンホールなどから溢れて浸水する現象です。河川の氾濫マップだけを見て安心していると、この内水氾濫のリスクを見落とすことがあります。

不動産屋に聞くだけでなく、国土交通省が提供しているポータルサイトなども活用し、多角的にリスクを検証してください。また、近隣の古くからの住民に「大雨の時、この前の道路の水はけはどうですか？」と直接聞き込みを行うのが、実は最も確実でリアルな情報収集方法です。

周辺環境と近隣トラブルに関するリサーチ

「土地は良いけど、隣人がトラブルメーカーだった」というのは、マイホーム購入における最悪のシナリオの一つです。しかし、個人情報保護の観点もあり、不動産屋からはなかなか聞き出しにくい情報でもあります。ここで有効なのが「質問の切り口を工夫する」ことです。

単に「変な人はいませんか？」と聞くのではなく、「売主様がこの土地を手放す理由は何ですか？」と聞いてみましょう。転勤や家族構成の変化なら問題ありませんが、もし言葉を濁したり、明確な理由がなさそうだったりする場合は注意が必要です。

もし「近隣トラブル」が理由であれば、それは「環境的瑕疵（かんきょうてきかし）」として告知義務の対象になる可能性があります。

また、「子供がいるので音を気にしているのですが…」「以前、別の物件でゴミ出しのトラブルがあったので気にしているのですが…」と、具体的な懸念を提示することで、担当者から「実は、隣の方は少し音に敏感な方で…」といった真実を引き出しやすくなります。

そして、必ず自分自身の足で確認を行うことが重要です。平日と休日、昼と夜の計4回、現地を訪れることを推奨します。

昼間は静かでも、夜になると近くの飲食店の排気臭が漂ってきたり、抜け道として交通量が増えたりすることがあるからです。ゴミステーションの管理状況や、近隣の家の整理整頓具合を見ることも、住民の質を知るための重要な手がかりになります。

契約不適合責任の期間と特約事項

どれだけ事前調査をしても、地中の埋設物（コンクリートガラ、古井戸、瓦礫など）や、住み始めてから分かる不具合のリスクを完全にゼロにすることはできません。だからこそ、万が一問題が発生した際に身を守るための「契約書（特約事項）」の内容が極めて重要になります。

以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正により現在は「契約不適合責任」という名称になり、買主の権利がより明確になりました。しかし売主が個人の場合、この責任を「免責（一切負わない）」としたり、責任を負う期間を「引き渡しから3ヶ月」と非常に短く設定したりするのが一般的です。

ですが、家を建てるための掘削作業は引き渡しから3ヶ月以上経ってから始まることも珍しくありません。その時に埋設物が見つかっても、期間が過ぎていれば全て買主の自己負担で撤去しなければなりません。

これを防ぐために、可能な限り「地中埋設物については引き渡しから○ヶ月（できれば着工まで）責任を負う」といった条項を盛り込めないか、不動産屋を通じて交渉の余地を探ってみてください。特約一つで数百万円のリスクを回避できる可能性があります。

納得できる値引き交渉のポイント

不動産購入において価格交渉（指値）は珍しいことではありませんが、単に「安くしてほしい」とお願いするだけでは成功率は低いでしょう。売主にも希望売却価格があり、根拠のない値引き要求は心象を悪くするだけだからです。交渉を成功させるには説得力のある「根拠」が必要です。

これまで確認してきたリスクや調査結果を交渉の材料として使いましょう。例えば、「地盤改良が必要になる可能性が高いので、その予算を見込んで○万円引いてほしい」「水道管の引き込み直しに費用がかかるため、その分を考慮していただけないか」といった具体的な事実を提示します。

さらに、「この金額になれば、ローンの事前審査も通っているのですぐに契約できます」と、自分が確実な購入者であることをアピールするのも有効です。

不動産屋は「成約」させることが仕事ですから、論理的な根拠があれば売主に対して「この買主様の要望はもっともですので、少し歩み寄りませんか？」と説得してくれるようになります。不動産屋を味方につけ、売主に対して論理的な交渉を行わせるよう仕向けるのが、賢い買主の戦略です。

諸費用の全容と税制優遇の活用法

土地購入に必要な資金は土地の代金だけではありません。一般的に物件価格の5〜10%程度の「諸費用」が別途現金で必要になります。これを甘く見ていると、いざ契約という段階になって「手付金が足りない！」「仲介手数料が払えない！」という事態になりかねません。

諸費用の内訳としては、仲介手数料（物件価格の約3%＋6万円）、売買契約書の印紙代、登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）、そして意外と忘れがちなのが「固定資産税・都市計画税の精算金」です。

これらは住宅ローンに組み込める場合もありますが、一時的に現金で立て替える必要があるものも多いため、キャッシュフローの確認が必須です。

また、税金に関する知識も重要です。土地を購入すると「不動産取得税」という県税がかかりますが、一定の条件（3年以内に住宅を新築するなど）を満たせば、大幅な減額（事実上ゼロになることも多い）措置が受けられます。

しかし、この軽減措置は申告制であることが多く、知らずに放置していると満額の納税通知書が届いてしまいます。不動産屋に「資金計画全体の概算見積書」を作成してもらうと同時に、こうした税制優遇の手続きについてもサポートしてもらえるか確認しておきましょう。