こんにちは。家を建てる.com、運営者の「北条」です。
家づくりやリフォームを検討し始めると、耐震安全性の分類や官庁施設の類別、あるいはリスク管理区分といった専門用語の壁にぶつかることはありませんか？
さらに耐震等級やIs値といった数字まで出てくると、なにを基準にすれば良いのか迷ってしまいますよね。私たちが安心して暮らすためには、これらの基準が持つ意味を正しく理解しておくことも大切です。
この記事では、専門的な指標を噛み砕いて解説し、マイホーム計画や地震対策に役立つ情報をお届けします。
【この記事でわかること】
- 官庁施設と一般住宅における耐震基準の違い
- Is値やIw値といった専門的な数値の読み方
- 耐震等級3を取得することの経済的なメリット
- 地震保険料の割引や税制優遇の具体的な仕組み
今回解説する内容は、単なる知識としてだけでなく、実際にハウスメーカーと打ち合わせをする際や、中古物件の内覧に行く際の「チェックリスト」としても役立つはずですよ。
建築物における耐震安全性の分類基準
一口に「地震に強い建物」と言っても、その評価軸は建物の用途や構造によって細かく分かれています。
ここでは、公共建築物から私たちの住む住宅まで、それぞれの「耐震安全性の分類」がどのような基準で決められているのか、その仕組みを紐解いていきましょう。
官庁施設の類別とリスク管理区分
まず、私たちが災害時に頼りにする役所や病院などの「官庁施設」の分類についてお話しします。これらは国の機能や国民の命を守るために、一般の建物よりも厳格な「官庁施設の総合耐震計画基準」に基づくリスク管理区分によって分類されています。
これは単に「壊れない」ことだけを目指しているのではなく、地震直後にその建物を使って何をするか、という機能維持の観点から設計されているのが特徴です。
施設の重要度による3つのカテゴリー（Ⅰ類・Ⅱ類・Ⅲ類）
官庁施設はその社会的役割の重さに応じて以下の3つのカテゴリー（類別）に厳密に分けられています。この分類によって構造計算で用いる「重要度係数」が変わり、実際に必要な柱の太さや壁の量が変わってくるのです。
| 分類 | 定義・主な施設 | 求められる性能・設計目標 |
|---|---|---|
| Ⅰ類 （特定官庁施設） |
【防災の司令塔】 消防署、警察署、災害拠点病院、県庁・市役所の災害対策本部など |
大地震後も構造体の損傷が軽微で、即座に活動が可能であること。 人命救助の初動を担うため、絶対に機能停止が許されません。建築基準法の1.5倍以上の入力地震動に対して設計されます。 |
| Ⅱ類 （重要な一般施設） |
【避難と保護】 避難所となる学校・体育館、危険物貯蔵所、自力避難困難者がいる社会福祉施設など |
構造体の損傷は限定的で、補修を行えば早期に機能回復が可能であること。 最大の目的は「人命保護」と「二次災害防止」です。避難してきた住民を守る最後の砦となります。 |
| Ⅲ類 （その他の一般施設） |
【一般用途】 一般的な倉庫、車庫、防災機能を持たない出先機関の事務所など |
大地震で倒壊・崩壊せず、人命の安全が確保されること。 いわゆる建築基準法と同等のレベルです。 |
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部位ごとの詳細な性能分類マトリクス
この分類のさらに奥深い点は、建物を一体として見るのではなく、以下の3つのレイヤー（部位）に分解し、それぞれに性能グレードを設定していることです。
- 構造体（A類・B類）：柱、梁、壁などの骨組み。
- 建築非構造部材（A類・B類）：天井、外壁、ガラス、間仕切り壁など。
- 建築設備（甲類・乙類）：電気、給排水、空調、非常用発電機など。
例えば、Ⅰ類の施設（消防署など）では、構造体は「A類（無被害）」、非構造部材も「A類（落下・転倒なし）」、設備は「甲類（機能維持）」というフルスペックの組み合わせが求められます。
これは、東日本大震災の際に「庁舎の柱は無事だったが、天井が落ちて対策本部が使えなかった」「発電機が転倒して停電し通信が途絶えた」という教訓から、非構造部材と設備の重要性が再評価された結果です。
私たち一般市民にとっても、この「Ⅱ類（避難所）」の考え方は重要です。自宅が倒壊しなくても、家具が倒れて怪我をしたり水道が使えなくなったりすれば生活は破綻します。官庁施設の分類基準は私たちの防災対策にも大きなヒントを与えてくれているのです。
耐震等級1・2・3の違いと目安
次に、私たちが建てる住宅の「ものさし」となる耐震等級について深掘りしていきましょう。これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく住宅性能表示制度の等級であり、耐震性を比較検討するための共通言語として機能しています。
各等級の定義と「命と財産」の守り方
- 耐震等級1（建築基準法レベル）
法的に建築可能な最低ラインです。「震度6強から7の地震で倒壊・崩壊しない（＝命を守る）」ことを目標としていますが、建物自体は大きく損傷し、地震後は建て替えが必要になる可能性があります。「家を守る」ことまでは保証されていません。 - 耐震等級2（等級1の1.25倍）
「長期優良住宅」の認定基準となるレベルです。学校や避難所などの公共建築物と同等の強度を持ちます。震度6強クラスの地震でも、一定の補修を行えば住み続けられる可能性が高まります。 - 耐震等級3（等級1の1.50倍・最高等級）
消防署や警察署など、防災拠点となる建物と同等の強度です。繰り返しの地震や想定外の揺れに対しても、最も高い安全マージンを持っています。
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熊本地震が証明した「耐震等級3」の実力
私がこれから家を建てる方にお伝えしたいのは、「耐震等級3は決してオーバースペック（過剰性能）ではない」という事実です。その根拠となるのが2016年に発生した熊本地震のデータです。
熊本地震は震度7という激震が2回も続く観測史上稀な地震でした。この地震における木造住宅の被害状況を分析したデータによると、耐震等級3の住宅はその大部分が「無被害」または「軽微な損傷」にとどまり、倒壊した建物はゼロでしたが、その一方で耐震等級1（相当含む）の住宅には倒壊や大破が見られました。
「命が助かれば良い（等級1）」と考えるか、「地震の後もそのまま自宅で生活したい（等級3）」と考えるか。避難所生活のストレスや二重ローンのリスクを回避するためにも、個人的には等級3が実質的なスタンダードであると考えています。
「壁量計算」と「許容応力度計算」の落とし穴
ここで一つ、注意喚起しておきたいポイントがあります。それは、同じ「耐震等級3」でもその計算方法によって信頼性が異なるという点です。
- 壁量計算（仕様規定）：簡易的な計算方法。多くの木造2階建てで採用されています。
- 許容応力度計算（構造計算）：柱や梁の一本一本にかかる力を解析する精密な計算方法。
- 品確法の性能表示計算：上記の中間に位置する方法。
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一般的に、許容応力度計算を行った等級3が「真の耐震等級3」と呼ばれ、最も信頼性が高いとされています。
ハウスメーカーや工務店を選ぶ際は、「耐震等級3は標準ですか？」と聞くだけでなく、「構造計算（許容応力度計算）を行っていますか？」と踏み込んで確認することをおすすめします。
既存不適格とIs値の計算方法
新築ではなく、既存の建物（特に1981年以前の旧耐震基準の建物）の安全性を測る際に使われるのが、構造耐震指標（Is値）です。リノベーションを前提とした中古マンション購入や、実家の耐震改修を検討されている方は、この指標を正しく理解する必要があります。
Is値の数学的構造
Is値（Seismic Index of Structure）は、以下の3つの要素を掛け合わせて算出されます。
Is ＝ Eo × Sd × T
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- Eo（保有性能基本指標）：建物が基本的に持っている「耐震性能」です。「強度（C：Strength）」と「粘り強さ（F：Ductility）」の積で表されます。単純に硬くて強いだけでなく、地震のエネルギーを吸収して柳のように受け流す「粘り」も評価に含まれるのがポイントです。
- Sd（形状指標）：建物の「バランスの悪さ」によるペナルティ係数です。L字型やコの字型などの不整形な平面、大きな吹き抜けによる剛性の偏りなどがあると1.0未満の数値となり、Is値を引き下げます。整形な四角い建物ほど有利になります。
- T（経年指標）：建物の「老朽化」によるペナルティ係数です。コンクリートのひび割れ、鉄筋の錆、不同沈下、雨漏りの跡などを調査し、劣化が進んでいるほど数値が下がります。
つまり、新築当時は頑丈だったとしても、メンテナンス不足で劣化が進んでいたり、元々の形状がいびつだったりするとIs値は低く算出されます。
この数値は建築士などの専門家が現地調査を行い、壁のコンクリートコア（サンプル）を採取して強度試験を行うなどの詳細なプロセスを経てはじめて算出されるものです。
Is値0.6と0.7の違いと判定
耐震診断の結果、算出されたIs値を見て「安全か危険か」をどう判断すれば良いのでしょうか。ここでは国土交通省や文部科学省が定めている判定基準のグラデーションを解説します。
判定の目安となる数値
- Is値 0.6以上：【一応安全】
倒壊・崩壊する危険性が低いと判定されます。震度6強から7程度の地震に対しても、人命にかかわる被害は生じにくいレベルです。マンションやオフィスビルではこの「0.6」が耐震改修促進法における安全のボーダーラインとなっています。 - Is値 0.3以上 0.6未満：【要対策】
倒壊・崩壊する危険性があると判定されます。中規模の地震でも被害が出る可能性があり、大地震では倒壊のリスクがある「グレーゾーン」です。早期の補強計画が必要です。 - Is値 0.3未満：【危険】
倒壊・崩壊する危険性が「高い」と判定されます。大地震が来れば高い確率で倒壊します。即時の使用停止や緊急の補強・解体が推奨されるレッドゾーンです。
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なぜ学校は「0.7」なのか？
ここでよく検索されるのが「0.6と0.7の違い」です。国土交通省の基準では0.6以上で安全とされますが、文部科学省は公立学校施設に対して「Is値0.7以上」を求めています。
その理由は、学校が子供たちの学びの場であると同時に、地域住民の「指定避難所」となるからです。避難所が倒壊しては元も子もありません。
そのため、一般的な建物よりも高い安全マージン（余裕）を持たせるために、0.6よりも厳しい0.7という目標値を設定しているのです。
皆さんがマンション管理組合などで耐震改修の目標値を決める際、「法的な義務（0.6）をクリアすれば良いか」「資産価値と安心のために高め（0.7）を目指すか」という議論になることがあります。その際はこの背景を思い出してみてください。
木造建物の耐震指標Iw値とは
ここまで解説したIs値は、主に鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）などの建物に使われる指標です。では、木造の建物はどう評価するのでしょうか？ここで登場するのがIw値という指標です。
木造校舎や体育館の診断基準
Iw値は、木造の校舎や屋内運動場（体育館）の耐震診断に用いられます。基本的な考え方はIs値と似ていますが、木造特有の構造特性（筋交いや接合部の仕様など）を反映した計算式になっています。
Iw値の判定基準
- Iw ≧ 1.1：現行の建築基準法レベルよりも高い性能。「耐震性が確保されている」と胸を張って言えるレベルです。
- Iw ≧ 1.0：現行基準と同等。「一応倒壊しない」レベルです。
- Iw ≧ 0.7：倒壊しない最低限のレベル。
- Iw < 0.7：倒壊・崩壊の危険性が高い。
学校施設の耐震化リストなどを見ると、このIw値に基づいたランク付けが行われ、数値が低い順に優先的に改修予算が組まれています。
もし、地域の古い公民館や木造校舎を利用する機会があれば、入り口付近に耐震診断の結果が掲示されていないか気にしてみるのも、防災意識を高める良い機会になるでしょう。
層間変形角による剛性の評価
少し設計の実務的な話になりますが、耐震安全性を語る上で外せないのが「層間変形角」というパラメータです。これは建物の「硬さ（剛性）」を示す指標であり、地震時に建物がどれくらい歪んだかを数値化したものです。
建物は地震でどれくらい歪むのか？
層間変形角は「層間変位（地震で横にズレた量） ÷ 階高（その階の高さ）」で算出されます。分母の数字が大きいほど変形が小さい（＝硬い）ことを意味します。
- 1/200以下（推奨値）：
耐震等級の高い住宅が目指す領域です。この程度の変形であれば内装の石膏ボードやクロス、窓ガラスにはほとんど被害が出ません。ドアや窓も問題なく開閉できるため地震後の避難もスムーズです。 - 1/120以下（建築基準法の制限値）：
法的に許容される最大の変形量です。ここまで歪むとクロスの破れやタイルの剥落が発生する可能性があります。また、建具枠が歪んでドアが開かなくなり室内に閉じ込められるリスクも生じます。
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「倒壊しない」ことと「無傷である」ことはイコールではありません。層間変形角が小さい家は揺れが小さい分、地震の衝撃力（加速度）をガツンと強く受け止めることになります。
そのため、柱や梁を太くし、金物を強固にして、力で対抗する設計が必要になります。私がハウスメーカーのカタログを見る際は、この「変形をどれくらいに抑える設計思想か」という点にも注目しています。
経済的価値に関わる耐震安全性の分類
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耐震性は「命を守る」ことが最優先ですが、実は「お財布を守る」ことにも直結しています。耐震安全性の分類が高い建物は災害リスクが低いとみなされ、保険料や税金面で大きな優遇措置が用意されているのです。ここからは家計に直結するメリットについて解説します。
耐震等級3の必要性と実力値
先ほども触れましたが、私はこれから家を建てるなら絶対に耐震等級3をおすすめします。その理由は安全性もさることながら、資産価値の維持という点でも圧倒的に有利だからです。
資産価値としての「等級3」
将来、転勤やライフスタイルの変化で家を売却することになったとしましょう。その際、「耐震等級3の評価書がある家」と「等級が不明（または等級1）の家」では、買い手の安心感が全く違います。
中古住宅市場において耐震等級3は強力なアピールポイントとなり、価格の維持や早期売却に貢献します。
フラット35Sの金利優遇
また、住宅ローン「フラット35」を利用する場合、耐震等級3の住宅は「フラット35S（金利Aプラン）」の対象となります。
これは、当初10年間の金利を0.25%引き下げるというもので、借入額によっては総返済額で数十万円から100万円近いメリットが生まれます。建築費のアップ分（一般的に数十万円程度）を金利優遇だけで回収できるケースも少なくありません。
地震保険割引率と等級の差
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そして家計に最もダイレクトに効いてくるのが地震保険の割引制度です。地震保険は建物の耐震性能に応じて割引率が設定されており、等級が高いほど劇的に安くなります。
| 区分 | 割引率 | 備考 |
|---|---|---|
| 免震建築物 | 50% | 免震構造であることの証明が必要 |
| 耐震等級3 | 50% | 品確法または評価指針に基づく等級3 |
| 耐震等級2 | 30% | 同、等級2 |
| 耐震等級1 | 10% | 同、等級1 |
35年で数十万円の差が出ることも
表を見て分かる通り、耐震等級3なら保険料が半額（50%OFF）になります。地震保険は火災保険とセットで長期間払い続けるものです。
特に地震保険料が高い地域（東京や静岡など）では割引額が非常に大きくなり、35年という長いスパンで見ると、割引総額は数十万円に達します。
「耐震等級3にするには追加費用がかかる」と躊躇する方もいますが、この保険料割引を加味すれば実質的な負担はかなり軽減される、あるいはプラスになる計算が成り立つのです。
税制優遇と固定資産税の減額
耐震改修工事を行って建物の安全性を分類上の「危険」から「安全（現行基準適合）」へ引き上げた場合、国はそれを推奨するために強力な減税措置を用意しており、これはリフォームを検討中の方にとって見逃せない情報です。
所得税の特別控除（投資型減税）
1981年5月31日以前の旧耐震住宅を現行の耐震基準に適合させる改修を行った場合、標準的な工事費用の10%相当額が、その年の所得税から控除されます。
（※控除対象限度額は250万円、つまり最大25万円の控除など、要件により異なります）
固定資産税の減額措置
さらに大きいのが固定資産税の減額です。1982年以前からある住宅を耐震改修すると、工事完了の翌年度分の固定資産税（家屋分、120平米相当まで）が2分の1に減額され、もし長期優良住宅の認定を受けるような大規模な改修であれば、3分の2が減額されるケースもあります。
これらの優遇を受けるための必須条件として、「増改築等工事証明書」や「耐震基準適合証明書」の提出が求められますが、これらは建築士や指定確認検査機関しか発行できません。
したがって、DIYでの補強ではなく、必ずプロの診断と設計に基づいた工事を行うことが、経済的なメリットを享受するための条件となります。
学校施設の耐震化状況と課題
最後に少し視点を広げて、私たちの子供たちが通う学校施設の状況にも触れておきましょう。 文部科学省の「公立学校施設の耐震改修状況調査結果」によると、全国の公立小中学校の耐震化率は現在ほぼ100%に近い水準に達しています。
（出典：文部科学省『公立学校施設の耐震改修状況フォローアップ調査の結果について』）
残された課題：非構造部材の耐震化
校舎が倒壊するリスクは極めて低くなりましたが、課題として残っているのは「非構造部材」の耐震化です。 これは、体育館の吊り天井や照明器具、バスケットゴール、校舎の窓ガラスや外壁タイルなどが地震の揺れで落下するリスクへの対処です。
実際に過去の地震では、建物は無事でも天井材が落下して避難所として使えなくなった事例が多発しており、現在はこうした非構造部材についても点検と対策が進められています。
保護者の立場として、PTAや学校説明会の際に「体育館の天井や照明の落下防止対策は済んでいますか？」と質問してみるのも、地域の安全意識を高める良いアクションになるでしょう。
耐震安全性の分類について総括
今回は耐震安全性の分類について、官庁施設の区分から住宅の等級、そしてIs値などの専門指標まで幅広く見てきました。
専門的な用語が多く、少し難しく感じたかもしれませんが、これらを知っているかどうかで家づくりや物件選びの質は大きく変わります。
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最後にあらためて、この記事の要点を整理します。
- これから家を建てるなら、迷わず「耐震等級3（許容応力度計算）」を必須条件にする。
- 中古マンションやリノベーション物件なら、「Is値0.6以上（できれば0.7）」の診断結果を確認する。
- 高い耐震分類（等級3など）を取得することは、命を守るだけでなく地震保険料の半額化や税制優遇など、経済的なメリットも大きい。
耐震安全性の分類は単なるラベルやスペック表ではありません。それは、万が一の大地震が起きたとき、あなたと家族の命、そしてその後の生活を守るための「約束」のようなものです。
ぜひ、これらの分類や数値を家づくりや物件選びの「頼れるパートナー」としてご活用ください。皆さんの住まいがいつまでも安全で安心できる場所であることを願っています。
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